Fonds de travaux obligatoire dans toute copropriété à usage d’habitation (total ou partiel), quel que soit le nombre de lots, dès 10 ans après la réception de l’immeuble : cotisation annuelle ≥ 5 % du budget prévisionnel sans plan pluriannuel de travaux, ≥ 2,5 % du montant des travaux du PPT et 5 % du budget avec PPT (montant supérieur possible à la majorité absolue) ; vote annuel du montant (article 25, puis 24 si un tiers des voix), compte bancaire séparé rémunéré (relevés au conseil syndical) ; utilisation votée pour le PPT/DTG, les travaux du PPT, les travaux urgents de sauvegarde, la sécurité et les économies d’énergie — jamais pour l’entretien courant ; cotisations suspendables si le fonds dépasse le budget prévisionnel ou 150 % des travaux du PPT

Situations liées

• Je conteste une décision votée en assemblée générale de copropriété : délai de 2 mois, conditions, procédure

  Notez la date de réception du procès-verbal : vous avez 2 mois pour assigner. Vérifiez que vous étiez opposant ou défaillant sur la résolution visée, puis consultez un avocat rapidement.

  Agir aujourd’hui

• Rémunération du syndic professionnel : tarifs libres mais votés en AG à la majorité absolue, forfait obligatoire pour la gestion courante (AG ordinaire, paiement des prestataires, appels de fonds, archives, comptabilité, extranet…), honoraires complémentaires seulement pour les 19 prestations spécifiques listées par la loi (au temps passé ou à tarif convenu) et pour le suivi de travaux votés hors budget (pourcentage dégressif du montant HT, voté avec les travaux) — jamais pour l’entretien courant ; sans contrat écrit (mandat expiré), aucune rémunération ni remboursement ; syndic non professionnel : remboursement des frais et/ou rémunération accessoire votée en AG

  Comparez chaque ligne « honoraires » du relevé de charges au contrat-type : hors forfait, seules les 19 prestations spécifiques et le suivi de travaux votés peuvent être facturés ; un mandat expiré ne donne droit à rien.

• Je ne peux pas payer mes charges de copropriété (ou le syndic me réclame des impayés) : relance, mise en demeure, intérêts, exigibilité immédiate de l’année (30 jours), conciliation obligatoire sous 5 000 €, tribunal, hypothèque légale

  Dès la relance, écrivez au syndic pour demander le décompte détaillé et proposer un échéancier réaliste (montant, dates) ; si vous avez reçu une mise en demeure, payez ou proposez l’accord dans le délai indiqué (30 jours au plus) pour éviter l’exigibilité de toute l’année.

  Agir cette semaine

• Avance de trésorerie réclamée par le syndic : légale dans 3 cas seulement — prévue par le règlement de copropriété (réserve plafonnée à 1/6e du budget prévisionnel, soit 2 mois), votée en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 pour un manque temporaire de trésorerie, ou échéancier du plan pluriannuel de travaux ; appel de fonds réparti selon les tantièmes ; avance remboursable au copropriétaire qui vend

  Demandez au syndic le fondement de l’appel : clause du règlement (vérifiez le plafond de 2 mois de budget), résolution d’AG votée à l’article 26, ou échéancier du PPT ; sans l’un des trois, contestez par écrit.

• Vente en copropriété : le vendeur paie la provision du budget prévisionnel exigible au 1er jour du trimestre (ou de la période votée), les dépenses hors budget reviennent à celui qui est copropriétaire quand elles sont exigées ; la régularisation annuelle va à celui qui est propriétaire à l’approbation des comptes ; travaux votés avant la vente : appels de fonds émis avant → vendeur, après → acquéreur, même si les travaux n’ont pas commencé ; fonds travaux non remboursé au vendeur ; accord vendeur-acquéreur possible, sans effet sur le syndic ; tout figure dans l’état daté

  Lisez l’état daté et le PV de la dernière AG (travaux votés, calendrier des appels de fonds) et, si vous achetez, négociez dans l’acte la prise en charge des appels à venir ; le syndic, lui, s’en tiendra à la date d’exigibilité.