Rémunération du syndic professionnel : tarifs libres mais votés en AG à la majorité absolue, forfait obligatoire pour la gestion courante (AG ordinaire, paiement des prestataires, appels de fonds, archives, comptabilité, extranet…), honoraires complémentaires seulement pour les 19 prestations spécifiques listées par la loi (au temps passé ou à tarif convenu) et pour le suivi de travaux votés hors budget (pourcentage dégressif du montant HT, voté avec les travaux) — jamais pour l’entretien courant ; sans contrat écrit (mandat expiré), aucune rémunération ni remboursement ; syndic non professionnel : remboursement des frais et/ou rémunération accessoire votée en AG

Situations liées

• Changer de syndic en fin de mandat (contrat de 3 ans en principe, sans motif à donner) : 1) mise en concurrence par le conseil syndical (projets de contrat-type + fiche d’information prix/prestations) ; 2) demande d’inscription à l’ordre du jour envoyée au syndic en LRAR avec un projet de résolution par candidat et les projets de contrat — le syndic ne peut pas refuser ; 3) assemblée générale convoquée dans les 3 mois précédant la fin du mandat, tant que le syndic est encore en fonction (sinon administrateur provisoire via le président du tribunal judiciaire) ; 4) vote candidat par candidat à la majorité absolue (article 25), second vote à la majorité simple (article 24) si un tiers des voix ; 5) nouveau contrat au plus tôt 1 jour franc après l’AG, dates de fin et de prise d’effet fixées en AG, aucune indemnité pour le syndic sortant, transmission des documents sous délais

  Comptez à rebours : 4 à 6 mois avant la fin du mandat, faites lancer la mise en concurrence par le conseil syndical, puis envoyez au syndic en LRAR la demande d’inscription à l’ordre du jour avec les projets de contrat.

• Je conteste une décision votée en assemblée générale de copropriété : délai de 2 mois, conditions, procédure

  Notez la date de réception du procès-verbal : vous avez 2 mois pour assigner. Vérifiez que vous étiez opposant ou défaillant sur la résolution visée, puis consultez un avocat rapidement.

  Agir aujourd’hui

• Notre copropriété n’a plus de syndic (mandat expiré, démission, non-renouvellement) : administrateur provisoire, syndic judiciaire, convoquer l’assemblée

  Vérifiez la date de fin du mandat du syndic et réunissez les copropriétaires (conseil syndical) pour convoquer une assemblée générale avec, à l’ordre du jour, la désignation d’un syndic ; à défaut d’accord, saisissez le tribunal judiciaire par avocat.

  Agir cette semaine

• Fonds de travaux obligatoire dans toute copropriété à usage d’habitation (total ou partiel), quel que soit le nombre de lots, dès 10 ans après la réception de l’immeuble : cotisation annuelle ≥ 5 % du budget prévisionnel sans plan pluriannuel de travaux, ≥ 2,5 % du montant des travaux du PPT et 5 % du budget avec PPT (montant supérieur possible à la majorité absolue) ; vote annuel du montant (article 25, puis 24 si un tiers des voix), compte bancaire séparé rémunéré (relevés au conseil syndical) ; utilisation votée pour le PPT/DTG, les travaux du PPT, les travaux urgents de sauvegarde, la sécurité et les économies d’énergie — jamais pour l’entretien courant ; cotisations suspendables si le fonds dépasse le budget prévisionnel ou 150 % des travaux du PPT

  Vérifiez sur l’appel de fonds que la cotisation respecte le minimum (5 % du budget, ou 2,5 % des travaux du PPT + 5 % du budget) et qu’elle est versée sur un compte séparé ; refusez son emploi pour l’entretien courant.

• Je ne peux pas payer mes charges de copropriété (ou le syndic me réclame des impayés) : relance, mise en demeure, intérêts, exigibilité immédiate de l’année (30 jours), conciliation obligatoire sous 5 000 €, tribunal, hypothèque légale

  Dès la relance, écrivez au syndic pour demander le décompte détaillé et proposer un échéancier réaliste (montant, dates) ; si vous avez reçu une mise en demeure, payez ou proposez l’accord dans le délai indiqué (30 jours au plus) pour éviter l’exigibilité de toute l’année.

  Agir cette semaine

• Mettre fin au contrat du syndic avant son terme : seulement pour manquements graves (travaux urgents ou votés non exécutés, fournisseurs impayés, assurances obligatoires non souscrites, pas de compte bancaire séparé) — pas une simple perte de confiance ; demande motivée du conseil syndical en LRAR pour inscription à l’ordre du jour (AG convoquée sous 2 mois, sinon par le président du conseil syndical), vote à la majorité absolue, effet au plus tôt 1 jour franc après l’AG, nouveau syndic désigné dans la même AG ; rupture abusive = dommages-intérêts égaux aux honoraires restants

  Réunissez les preuves des manquements graves (PV d’AG, factures impayées, absence d’assurance ou de compte séparé), faites voter le conseil syndical, envoyez la LRAR motivée au syndic pour inscrire la résiliation à l’ordre du jour, et sollicitez en parallèle plusieurs projets de contrats de syndics.

  À préparer ce mois-ci