Avance de trésorerie réclamée par le syndic : légale dans 3 cas seulement — prévue par le règlement de copropriété (réserve plafonnée à 1/6e du budget prévisionnel, soit 2 mois), votée en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 pour un manque temporaire de trésorerie, ou échéancier du plan pluriannuel de travaux ; appel de fonds réparti selon les tantièmes ; avance remboursable au copropriétaire qui vend

Situations liées

• Je conteste une décision votée en assemblée générale de copropriété : délai de 2 mois, conditions, procédure

  Notez la date de réception du procès-verbal : vous avez 2 mois pour assigner. Vérifiez que vous étiez opposant ou défaillant sur la résolution visée, puis consultez un avocat rapidement.

  Agir aujourd’hui

• Fonds de travaux obligatoire dans toute copropriété à usage d’habitation (total ou partiel), quel que soit le nombre de lots, dès 10 ans après la réception de l’immeuble : cotisation annuelle ≥ 5 % du budget prévisionnel sans plan pluriannuel de travaux, ≥ 2,5 % du montant des travaux du PPT et 5 % du budget avec PPT (montant supérieur possible à la majorité absolue) ; vote annuel du montant (article 25, puis 24 si un tiers des voix), compte bancaire séparé rémunéré (relevés au conseil syndical) ; utilisation votée pour le PPT/DTG, les travaux du PPT, les travaux urgents de sauvegarde, la sécurité et les économies d’énergie — jamais pour l’entretien courant ; cotisations suspendables si le fonds dépasse le budget prévisionnel ou 150 % des travaux du PPT

  Vérifiez sur l’appel de fonds que la cotisation respecte le minimum (5 % du budget, ou 2,5 % des travaux du PPT + 5 % du budget) et qu’elle est versée sur un compte séparé ; refusez son emploi pour l’entretien courant.

• Je ne peux pas payer mes charges de copropriété (ou le syndic me réclame des impayés) : relance, mise en demeure, intérêts, exigibilité immédiate de l’année (30 jours), conciliation obligatoire sous 5 000 €, tribunal, hypothèque légale

  Dès la relance, écrivez au syndic pour demander le décompte détaillé et proposer un échéancier réaliste (montant, dates) ; si vous avez reçu une mise en demeure, payez ou proposez l’accord dans le délai indiqué (30 jours au plus) pour éviter l’exigibilité de toute l’année.

  Agir cette semaine

• Mettre fin au contrat du syndic avant son terme : seulement pour manquements graves (travaux urgents ou votés non exécutés, fournisseurs impayés, assurances obligatoires non souscrites, pas de compte bancaire séparé) — pas une simple perte de confiance ; demande motivée du conseil syndical en LRAR pour inscription à l’ordre du jour (AG convoquée sous 2 mois, sinon par le président du conseil syndical), vote à la majorité absolue, effet au plus tôt 1 jour franc après l’AG, nouveau syndic désigné dans la même AG ; rupture abusive = dommages-intérêts égaux aux honoraires restants

  Réunissez les preuves des manquements graves (PV d’AG, factures impayées, absence d’assurance ou de compte séparé), faites voter le conseil syndical, envoyez la LRAR motivée au syndic pour inscrire la résiliation à l’ordre du jour, et sollicitez en parallèle plusieurs projets de contrats de syndics.

  À préparer ce mois-ci

• Vente d’un lot de copropriété : l’état daté est obligatoire, établi uniquement par le syndic (demandé par le notaire ou le vendeur) et transmis au notaire ; il liste ce que le vendeur doit au syndicat (provisions exigibles, charges impayées, annuités de travaux devenues exigibles, avances, emprunt collectif), ce que le syndicat lui doit (avances de trésorerie, provisions futures), et ce qui incombera à l’acquéreur (reconstitution des avances, provisions non encore exigibles), avec en annexe les charges des 2 derniers exercices et les procédures en cours ; coût facturé au vendeur, plafonné à 380 € TTC même pour plusieurs lots, prévu au contrat de syndic — contester par écrit tout dépassement

  Faites demander l’état daté par votre notaire dès le compromis et vérifiez la facture du syndic : 380 € TTC maximum, même pour plusieurs lots.

• Vente en copropriété : le vendeur paie la provision du budget prévisionnel exigible au 1er jour du trimestre (ou de la période votée), les dépenses hors budget reviennent à celui qui est copropriétaire quand elles sont exigées ; la régularisation annuelle va à celui qui est propriétaire à l’approbation des comptes ; travaux votés avant la vente : appels de fonds émis avant → vendeur, après → acquéreur, même si les travaux n’ont pas commencé ; fonds travaux non remboursé au vendeur ; accord vendeur-acquéreur possible, sans effet sur le syndic ; tout figure dans l’état daté

  Lisez l’état daté et le PV de la dernière AG (travaux votés, calendrier des appels de fonds) et, si vous achetez, négociez dans l’acte la prise en charge des appels à venir ; le syndic, lui, s’en tiendra à la date d’exigibilité.