Vices cachés dans une VEFA (logement neuf) : recours contre le promoteur
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1. Documentez le défaut par photos datées. 2. Envoyez un courrier recommandé au promoteur décrivant le vice. 3. Faites venir un expert en bâtiment pour constat. 4. Contactez votre assurance dommages-ouvrage. 5. Consultez un avocat spécialisé.
Le délai de prescription pour agir en justice contre le promoteur au titre des vices cachés est de 2 ans à compter de la découverte du vice. Ce délai est de 10 ans pour la garantie décennale (vice affectant la solidité du bâtiment). Ne tardez pas.
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Comprendre mes droits et le pourquoi
Vos droits
- Le vendeur professionnel (promoteur) est tenu de livrer un logement conforme et exempt de vices cachés (obligation de conseil et de-information).
- La garantie décennale (10 ans) couvre les défauts de solidité ou rendant le logement inhabitable. Elle doit être souscrite par le promoteur avant la vente.
- L'assurance dommages-ouvrage (DO), obligatoire pour le promoteur, permet un préfinancement des réparations sans attendre la确定 de responsabilité.
- En cas de litige, vous pouvez avoir recours à l'expertise judiciaire si le promoteur conteste.
- L'Association des Responsables de Copropriété (ARC) ou la FNAIM proposent des conseils spécialisés.
La VEF (Vente en État Futur d'Achèvement) permet d'acheter un logement sur plan. À la livraison, une réception est organisée : c'est à ce moment que les défauts apparents doivent être signalés. Les vices cachés (non apparents lors de la réception) sont couverts par la garantie légale du Code civil (articles 1641 et suivants).
Conditions & exceptions
- Le délai de prescription pour agir au titre des vices cachés est de 2 ans à compter de la découverte du vice.
- La garantie décennale (10 ans) couvre les défauts de solidité ou rendant le logement inhabitable.
- L'assurance dommages-ouvrage (DO) doit être souscrite par le promoteur avant la vente. Vous pouvez déclarer le sinistre directement.
Coûts
- Expert en bâtiment : ~300-600 € (constat)
- Huissier (constat) : ~150-300 €
- Avocat spécialisé : ~150-250 €/heure (aide juridictionnelle possible)
- Assurance DO (déclaration) : Gratuit (prise en charge des travaux)
Pièces à réunir
- Photos datées du défaut
- Constat d'expert ou huissier
- Courrier recommandé au promoteur
- Copie du procès-verbal de réception
- Contrat de vente VEFA
- Attestation d'assurance DO du promoteur
Erreurs à éviter
- Ne pas signaler le vice dans les 2 ans de sa découverte (prescription).
- Faire des réparations soi-même sans expertise préalable (perte du droit à l'indemnisation).
- Confondre réserve à la réception (signalée dans le PV) et vice caché (découvert après).
- Ne pas vérifier que le promoteur a souscrit une assurance DO (obligatoire — recours possible auprès de l'assureur).
- Accepter un 'rabais' proposé par le promoteur sans consulter un avocat (souvent insuffisant).
Organismes
- Commission départementale de conciliation (CDC) — Conciliation gratuite entre locataire et propriétaire, avant le juge
Sources officielles
Fiche v1, vérifiée le 2026-09-23 · confiance 2/3 · juridiction FR. Signaler une erreur : contact.
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