Vendre ou acheter en viager : bouquet et rente à vie, viager occupé ou libre, acte notarié obligatoire, vente annulable si le vendeur meurt dans les 20 jours, qui paie l’entretien, les travaux et la taxe foncière
À préparer ce mois-ci
Avant de signer, faites chiffrer par un notaire la rente et le bouquet, précisez dans l’acte la répartition des charges et des travaux, et vérifiez la solvabilité de l’acheteur (clause résolutoire et privilège du vendeur en cas de rente impayée).
Engagement à vie : un acte incomplet sur les charges ou la réversion se paie pendant des années.
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- Annulation de la vente (décès sous 20 jours, maladie connue) — Tribunal judiciaire, par les héritiers. · Avocat
- Résolution pour rente impayée — Tribunal judiciaire. · Avocat
Vos outils
Ma démarche
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Comprendre mes droits et le pourquoi
Vos droits
- Vente immobilière contre rente viagère à vie (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) versée à un ou plusieurs vendeurs, avec ou sans bouquet comptant (libre, souvent 30 % de la valeur) ; au décès du vendeur, l’acheteur devient propriétaire sans démarche.
- Viager occupé : usufruit (habiter ou louer et percevoir les loyers) ou droit d’usage (habiter seulement) conservé par le vendeur ; viager libre : jouissance immédiate pour l’acheteur.
- Acte authentique chez notaire obligatoire ; nullité si le vendeur décède dans les 20 jours de la signature ou si l’acheteur connaissait sa maladie (action des héritiers devant le tribunal).
- Rente fixée d’après barèmes (âge, espérance de vie, valeur du bien, bouquet, loyers possibles) ; à plusieurs crédirentiers, rente réversible au survivant ou réductible.
- Charges en viager occupé, sauf clause contraire : vendeur = réparations et entretien courant, énergie, taxe foncière, taxe d’ordures ménagères ; acheteur = grosses réparations (gros murs, toiture…).
- Fiscalité et impayés : à prévoir dans l’acte (indexation de la rente, clause résolutoire, privilège du vendeur) ; conseil du notaire indispensable.
Une rente à vie contre un logement : ce que l’acte doit prévoir avant de signer chez le notaire.
Conditions & exceptions
- Acte notarié.
- Aléa (20 jours).
- Charges selon l’acte.
Pièces à réunir
- Titre de propriété et diagnostics
- Estimation du bien
- Projet d’acte du notaire
Erreurs à éviter
- Signer sans répartition écrite des charges et travaux.
- Oublier l’indexation de la rente.
- Acheter en connaissant une maladie grave du vendeur : vente annulable.
Organismes
- Notaire — Succession : acte de notoriété, déclaration, partage ; annuaire officiel
- Tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) — Juge compétent pour les litiges locatifs et de consommation
Sources officielles
- Service-Public — Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? (service-public.fr)
Fiche v1, vérifiée le 2026-09-16 (relecture éditoriale en cours) · confiance 2/3 · juridiction FR. Signaler une erreur : contact.
Historique
- 2026-09-16 — v1 : Création à partir des sources listées (Service-Public).
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Situations liées
- APA : l’aide du département pour rester chez soi ou payer la dépendance en Ehpad
Retirez le dossier de demande d’APA auprès du département (ou du CCAS, de la mairie, du point d’information autonomie), joignez avis d’imposition, justificatif d’identité et RIB : une évaluation à domicile fixe le GIR et le plan d’aide ; la décision doit arriver dans les 2 mois suivant le dossier complet. En Ehpad, demandez l’APA en établissement pour le tarif dépendance. L’APA n’est pas reprise sur la succession : ne renoncez pas par crainte pour vos héritiers.
Agir cette semaine
- J’ai signé un compromis (ou une promesse) de vente pour un logement : me rétracter dans les 10 jours, condition suspensive de prêt (1 mois minimum), dépôt de garantie 5 à 10 % chez le notaire, renoncer sans perdre l’argent
Vérifiez la date de première présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte : si vous êtes encore dans les 10 jours, envoyez aujourd’hui votre renonciation en recommandé avec accusé de réception au vendeur (ou au notaire/agent selon l’acte) ; sinon, vérifiez les conditions suspensives (prêt refusé ?) avant tout.
Agir aujourd’hui
- Testament : le rédiger valablement, le retrouver, le modifier ou le contester
Pour rédiger : écrivez tout à la main, datez précisément et signez ; ne dépassez pas la quotité disponible si vous avez des enfants. Pour retrouver un testament après un décès : demandez au notaire d’interroger le fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV). Pour contester : réunissez les preuves (écriture, date, état du testateur, atteinte à la réserve) et consultez un notaire ou un avocat avant toute action.
À préparer ce mois-ci
- Je veux donner de l’argent ou un bien à mes enfants (ou à un proche) de mon vivant : donation notariée ou don manuel, réserve héréditaire, abattements, déclaration
Listez ce que vous voulez donner et à qui, vérifiez la quotité disponible selon votre nombre d’enfants, puis prenez rendez-vous chez un notaire (obligatoire pour un bien immobilier) ou déclarez un don manuel d’argent en ligne aux impôts.
À préparer ce mois-ci
- Je vends un bien immobilier : la plus-value est-elle imposée ? Résidence principale exonérée, 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux sur le reste, abattements par année de détention (exonération d’impôt après 22 ans, totale après 30 ans), frais et travaux forfaitaires, cas d’exonération
Réunissez l’acte d’achat, les factures de travaux et la date d’acquisition ; vérifiez d’abord si vous êtes exonéré (résidence principale, plus de 22/30 ans, réemploi, prix ≤ 15 000 €, retraite ou invalidité sous conditions), puis faites chiffrer la plus-value par le notaire ou le simulateur officiel avant de signer.
À préparer ce mois-ci
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