Déclarer les loyers d’une location vide : micro-foncier automatique jusqu’à 15 000 € (abattement 30 %), régime réel sur option (irrévocable 3 ans) avec charges déductibles, déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € et reportable
À préparer ce mois-ci
Additionnez les loyers bruts encaissés dans l’année (hors charges récupérées) : sous 15 000 €, comparez l’abattement de 30 % à vos charges réelles avant de choisir ; si vous avez fait de gros travaux, le réel (2044) est souvent plus avantageux mais vous engage 3 ans.
L’option pour le réel se prend au moment de la déclaration et vous lie 3 ans : décidez sur trois années de charges, pas une.
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Vos droits
- Micro-foncier : loyers bruts ≤ 15 000 € par an, abattement forfaitaire de 30 %, aucune charge déductible, déclaration simplifiée (2042).
- Régime réel (2044) : sur option sous 15 000 € (irrévocable 3 ans), obligatoire au-delà ; charges réelles justifiées déductibles (réparations et entretien, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, gestion, provisions de copropriété non récupérables…).
- Déficit foncier : hors intérêts d’emprunt, imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € (report sur le revenu global 6 ans si insuffisant) ; excédent et part des intérêts imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Prélèvements sociaux de 17,2 % sur le revenu foncier net ; les charges récupérées auprès du locataire ne sont pas des loyers imposables si elles sont déduites en face.
- Dispositifs particuliers (déduction Jeanbrun, Loc’Avantages, etc.) sous conditions : à vérifier au cas par cas.
30 % d’abattement sans justificatif, ou les charges réelles pour trois ans : un choix à faire avec les travaux en tête.
Conditions & exceptions
- ≤ 15 000 € : micro.
- Réel = 3 ans.
- Déficit 10 700 €.
Pièces à réunir
- Quittances / relevés de loyers
- Factures de travaux, appels de charges, taxe foncière, tableau d’amortissement du prêt
- Formulaire 2044 (réel)
Erreurs à éviter
- Opter pour le réel pour une seule année de travaux : engagement de 3 ans.
- Déclarer les charges récupérées comme des loyers sans les déduire.
- Oublier de reporter le déficit des années précédentes.
Organismes
- Service des impôts des particuliers — Déclaration, réclamation, délais de paiement, remise gracieuse
Sources officielles
- Service-Public — Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée) (service-public.fr)
Fiche v1, vérifiée le 2026-09-16 (relecture éditoriale en cours) · confiance 2/3 · juridiction FR. Signaler une erreur : contact.
Historique
- 2026-09-16 — v1 : Création à partir des sources listées (Service-Public).
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Situations liées
- Propriétaire : la déclaration d’occupation de vos biens (impots.gouv « Biens immobiliers »)
Connectez-vous à l’espace Finances publiques → « Biens immobiliers » : pour chaque bien, cliquez sur « Commencer la déclaration », vérifiez les données préremplies et déclarez la situation au 1er janvier (nature de l’occupation, occupants avec nom, prénom, date et lieu de naissance, ou motif de vacance, location saisonnière). Un nouveau locataire clôture automatiquement l’occupation précédente ; déclarez d’abord la vacance entre deux locataires.
À préparer ce mois-ci
- Déclaration de revenus en retard, oubliée ou fausse : que faire et combien ça coûte ?
Déclarez maintenant, même en retard, depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr : la majoration reste de 10 % tant que l'administration ne vous a pas mis en demeure ; elle passe à 20 % si vous déposez dans les 30 jours suivant la mise en demeure et à 40 % au-delà, avec en plus 0,20 % d'intérêts par mois de retard. Une erreur ou un oubli se corrige en ligne pendant la période de correction, puis par réclamation.
Agir aujourd’hui
- Je loue en meublé (Airbnb, chambre, studio) : déclarer l’activité sous 15 jours (SIRET), micro-BIC avec abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € (30 % jusqu’à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé), régime réel, cotisations sociales au-delà de 23 000 €, exonérations (chambre chez soi ≤ 760 €, loyer raisonnable)
Si vous n’avez pas de SIRET pour cette activité, faites la déclaration de début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises (15 jours après la première location) ; pour la déclaration de revenus, additionnez vos recettes de l’année et reportez-les en BIC (2042-C-PRO) selon le régime : micro (abattement 50 % ou 30 %) ou réel.
À préparer ce mois-ci
- Je vends un bien immobilier : la plus-value est-elle imposée ? Résidence principale exonérée, 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux sur le reste, abattements par année de détention (exonération d’impôt après 22 ans, totale après 30 ans), frais et travaux forfaitaires, cas d’exonération
Réunissez l’acte d’achat, les factures de travaux et la date d’acquisition ; vérifiez d’abord si vous êtes exonéré (résidence principale, plus de 22/30 ans, réemploi, prix ≤ 15 000 €, retraite ou invalidité sous conditions), puis faites chiffrer la plus-value par le notaire ou le simulateur officiel avant de signer.
À préparer ce mois-ci
- Mon propriétaire me réclame un rappel de charges (régularisation annuelle) : liste des charges récupérables, décompte à envoyer 1 mois avant, justificatifs consultables 6 mois, prescription 3 ans, paiement échelonné sur 12 mois si régularisation tardive
Demandez par écrit le décompte par nature de charges, le mode de répartition et l’accès aux justificatifs (6 mois) avant de payer ; vérifiez que chaque poste figure dans la liste des charges récupérables et, si le rappel porte sur une année ancienne, demandez l’échelonnement sur 12 mois en lettre recommandée.
À préparer ce mois-ci
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